Real Estate RWA: Integrasi Blockchain dan Blok

Aset dunia nyata ( RWA ) telah ada di pasar cryptocurrency selama bertahun-tahun, yang pertama kali dapat ditelusuri kembali ke konsep tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada tahun 2018. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan tingkat pengembalian yang tidak menonjol, upaya awal tersebut gagal membentuk skala.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah melewati suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto, sehingga menjadikan tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA lebih menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi bidang RWA.

Dalam dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estate yang bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan menganalisis kelebihan dan kekurangan desain proyek-proyek ini serta pasar potensialnya, dengan fokus utama pada pasar real estate di Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Data bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan di seluruh dunia mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari pasar real estat yang tertokenisasi meliputi: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Bentuk utama yang ditunjukkan adalah:

1. Pendanaan kepemilikan properti terfragmentasi
2. Produk Indeks Pasar Real Estat Daerah Tertentu
3. Pinjaman dengan Jaminan Token Properti

Tokenisasi properti juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.

Reksa dana investasi real estat ( REIT ) dan RWA real estat mirip dalam menyediakan peluang investasi terfragmentasi, keduanya mengurangi hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, tetap mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi dan model operasi yang ketat dari REIT memberikan referensi bagi proyek RWA real estat.

Proyek RWA real estate biasanya memiliki kelebihan dan kekurangan sebagai berikut:

Kelebihan:

• Menurunkan batas investasi
• Meningkatkan likuiditas properti
• Sederhanakan proses investasi properti
• Perdagangan 24 jam
• Transparansi tinggi

Kekurangan:

• Regulasi yang tidak jelas
• Kerangka hukum tidak lengkap
• Biaya operasional tinggi
• Likuiditas masih terbatas
• Risiko teknologi

Analisis Kasus

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat yang lebih awal, fokus pada tokenisasi properti residensial Amerika di jaringan Ethereum dan Gnosis untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan secara hukum mentokenisasinya. Manajemen properti, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dilakukan oleh lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Jika perusahaan tersebut wanprestasi, pemilik token dapat menunjuk perusahaan baru untuk mengelola properti.

Sebagai contoh, sebuah properti di Montgomery bernilai total 323.020 dolar AS, menerbitkan 6.200 token, masing-masing seharga 52,10 dolar AS. Sewa bulanan adalah 2.600 dolar AS, setelah dikurangi biaya 622 dolar AS, keuntungan bersih adalah 1.978 dolar AS. Setiap token menghasilkan pendapatan tahunan 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian 7,35%.

RealT menyediakan 100% token ke pasar, mempertahankan model yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, RealT hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi dan pengawasan. Cara ini memungkinkan RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi.

Namun, kepemilikan terdesentralisasi juga membawa tantangan. Ketika proporsi saham investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. Ada potensi konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token. Jika RealT memiliki terlalu banyak saham, itu akan mengurangi likuiditas; jika memiliki terlalu sedikit, mungkin kurang motivasi untuk pengawasan.

Dengan menganalisis sepuluh token properti terbaru yang terjual habis dari RealT, ditemukan bahwa sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dua properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500-2.000 dolar, dan 1% melebihi jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk individu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi alamat dompet Gnosis dari RealT, platform ini telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan 150K-180K dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diharuskan untuk ikut serta dalam investasi properti, keuntungan sebenarnya yang diperoleh dari sewa tidak diketahui.

Dari struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. sebagai entitas operasi utama di Delaware, serta Real Token LLC sebagai perusahaan induk real estat. Setiap properti investasi didirikan dengan serangkaian LLC yang sesuai, sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, yang memiliki properti dan token tertentu. Struktur ini bertujuan untuk mengisolasi risiko dari properti individual.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan pergerakan harga pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetis terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl Labs Price Feed menciptakan indeks real estat untuk area tertentu berdasarkan catatan penjualan, di mana investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah.

Metode ini menghindari masalah hukum dalam transaksi properti nyata. Meskipun mungkin tidak sepenuhnya sesuai dengan definisi RWA tradisional, Parcl telah mendapatkan investasi dari perusahaan-perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian banyak orang, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan iterasinya cepat, desainnya relatif matang, dan tim juga aktif meluncurkan program akuisisi pengguna, namun perhatian dan pangsa pasar masih rendah. Ini mencerminkan bahwa pasar cryptocurrency mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjelajahi produk RWA real estate. Ripple mengumumkan bahwa tim CBDC-nya sedang mencoba mendukung tokenisasi properti dan hipotek, sementara MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis hipotek properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut diperhatikan:

1. Layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi: Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan SPV di Delaware. Kemudian membuat token kontrak pintar untuk properti, pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk pinjaman.

2. Pembiayaan Kredit Perumahan: Pengguna dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti setelah membeli properti dengan kredit perumahan dari bank. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali kredit perumahan bank, setelah itu pengguna membayar kembali ke protokol dengan suku bunga tetap.

Reinno mengoperasikan model offline terpusat, yang memiliki risiko yang jelas:

1. Jika peminjam gagal bayar, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi sulit untuk menggugat peminjam.
2. Pemilik properti mungkin menjual rumah setelah meminjam atau berhenti membayar kembali ke bank, yang mengakibatkan pengalihan kepemilikan properti.

Risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek menghentikan operasinya, di masa depan RWA real estate memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.

Kesimpulan

Real estate RWA masih merupakan konsep yang relatif baru, belum membentuk skala pasar yang jelas atau proyek utama. Skala dan basis pengguna proyek yang ada relatif kecil. Bidang ini membutuhkan operasi kepatuhan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur perusahaan yang memisahkan risiko atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko. Namun, untuk memaksimalkan potensi real estate RWA, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting.

Saat ini, RWA di sektor real estat kekurangan kerangka regulasi yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga regulasi di Amerika Serikat memiliki perbedaan pandangan mengenai klasifikasi token, dan secara internasional juga tidak ada kerangka yang dapat dijadikan acuan. Kekacauan regulasi ini mengancam investor potensial dan membahayakan keberlanjutan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun lingkungan regulasi kompleks, masih banyak perusahaan keuangan dan cryptocurrency terkenal yang menjelajahi RWA real estate, sejumlah proyek telah membuktikan kelayakan produk secara awal. Dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, real estate sebagai bidang investasi keuangan yang besar, RWA diharapkan akan mengalami perkembangan yang pesat.