暗号通貨市場における現実世界の資産の台頭

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号資産市場において以前から存在しており、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制フレームワークが不完全であり、顕著な潜在的利益の優位性が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が継続的に引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号業界の通貨貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは様々な方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAのデザインの長所と短所、及びその潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産セクターを対象としているため、議論される関連政策、規制、及び市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月に発表された研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しました。世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主な表現形式は通常、三つあります:

1)断片化した不動産所有権ファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産トークンを担保に借り入れを行う。

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに上がることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)に精通しているなら、それは利益を得る不動産を保有し、その不動産を管理または借りて資金調達を行う企業の一種です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般投資家が配当のような不動産投資収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、断片化した不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らは厳格な規制フレームワーク内で資産の審査、運営、及びその投資構造を行い、不動産RWAプロジェクトにとって参考にできるフレームワークを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの利点と欠点についていくつかの明確な理解を得ました。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

通常、不動産RWAプロジェクトには上記の長所と短所があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場し、最初の不動産RWAプロジェクトの一つで、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供しています。

RealTは、住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されています。手数料を差し引いた後、これらの不動産から得られた賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、もしその会社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は別の会社を指定して保有不動産の管理を行う権利を持っています。ただし、注目すべきは、その契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に関与することを強制していないということです。ユーザーが不動産トークンを保有している場合、毎月その物件の賃料から分配金を受け取ることができ、その金額は約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費を差し引く必要があります。

ある場所の不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営及び管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルとなります。したがって、1トークンあたり3.83ドルの配当が得られ、年利回りは7.35%になります。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は賃料から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、および管理の監督に対して2%の手数料のみを請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれらを市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続不可能になることがあります。報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは自社が所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。なぜなら、管理が不十分であれば彼らに大きな悪影響を与えるからです。しかし、もしRealTの持株比率が高すぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実に行動しているかを監視することを期待しています。一方、もしRealTの持株比率が極めて小さい場合、RealTは管理機関を注意深く選定し、積極的に監視する十分な動機を欠く可能性があります。多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealT市場で最新の完売した10の不動産トークンを見て、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算します。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資しており、約9%の投資者は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資者はこの金額を超える投資をしています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

RealTはその主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを確認したところ、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、および税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%の範囲にあり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合、その参加度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで、すべての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealT傘下の他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market](https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp0192837465674839201

)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを介して不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度によって変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会を得て、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、現実の不動産の売買が存在しないため、Parclが実際の不動産運営に関わる法的問題を回避することを可能にしました。また、上記で述べた基準に適合しないため、これが本当に不動産のRWAプロジェクトと呼べるのか疑問に思うかもしれません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際に含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Parclの製品は使いやすく、急速にアップグレードされています。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、ある程度まで暗号資産市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているのかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号資産企業も不動産RWA方向の製品を探索しています。ある企業は、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことを支援するために取り組んでいると発表しました。また、他の企業と協力して不動産抵当貸付を支援する企業もあります。一部のプロジェクトは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンのみに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり足跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値があります。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づく融資サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする際、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###を設立します。これは親会社によって設立された子会社です。