不動産RWA:ブロックチェーンとレンガの融合

実世界の資産(RWA)は暗号通貨市場に数年存在しており、最初は2018年の資産トークン化と証券トークン発行(STO)の概念に遡ることができます。しかし、規制の不備とリターンの目立たなさから、初期の試みは規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられると、国債の利回りが暗号業界のステーブルコインの貸出利率を超え、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関は、RWAの分野を探求し始めました。

ここ2年で、不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、そして投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、そして潜在的な市場を分析し、主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のデータによると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

トークン化不動産市場の主な目標には、より多様で柔軟な投資商品を創造し、より広範な投資家を引き付け、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な表現形式は:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
   3.不動産トークン住宅ローン貸付

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資機会を提供する点で類似しており、投資の敷居を下げ、流動性を向上させています。しかし、REITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの厳格な規制フレームワークと運営モデルは、不動産RWAプロジェクトに参考を提供しています。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 不動産の流動性を向上させる
• 不動産投資プロセスの簡素化
• 年中無休の取引
• 高い透明性

短所：

• 規制が不明確
• 法律フレームワークが不完全である
• 運営コストが高い
• 流動性は依然として限られています
• 技術リスク

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に発表され、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、イーサリアムおよびGnosisチェーン上で米国住宅不動産のトークン化を個人投資家向けに集中しています。

RealTは住宅不動産を購入し、法的にトークン化します。不動産の管理、維持および賃料の徴収は第三者機関が担当します。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に隔離されています。もしその会社が違約した場合、トークン所有者は新しい会社に不動産の管理を指名することができます。

モンゴメリーの不動産を例に取ると、総価値は323,020ドルで、6,200個のトークンを発行し、1個あたり52.10ドルです。毎月の家賃は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後、純利益は1,978ドルです。1個のトークンの年間収益は3.83ドルで、利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%トークンを提供し、ほぼリスクのないモデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りを取得し、RealTはトークン化および監視手数料として2%のみを請求します。この方法により、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は挑戦をもたらします。投資家の持株比率が低すぎると、会社の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には潜在的な利益相反があります。RealTが過度に持株を保有すると流動性が減少し、持株が少なすぎると監視の動機が欠ける可能性があります。

RealTが最近完売した10件の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産がデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいることがわかりました。2つの不動産は1,000人を超えています。約90%の投資家が500ドル未満を投資し、9%が500〜2,000ドルを投資し、1%がそれを超えています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

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RealTのGnosisのウォレットアドレスの取引データによれば、プラットフォームは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、過去2年間の収入は15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に強制的に参加していないため、家賃から得られる実際の利益は不明です。

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会社構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を核心運営主体として設立し、Real Token LLCを不動産会社の親会社として設立しました。各投資不動産には、特定の不動産とトークンを所有するReal Token LLCの子会社として、対応するシリーズLLCが設立されています。この構造は、個々の不動産のリスクを隔離することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を提供します。Parcl Labs Price Feedは、販売履歴に基づいた特定の地域の不動産指数を作成し、投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産取引における法的問題を回避します。従来のRWA定義に完全には一致しないかもしれませんが、ParclはCoinbaseやSolana Venturesなどの著名な企業からの投資を受けています。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日次取引量は1万ドル未満、日次アクティブユーザーは50人未満です。

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Parcl製品は使いやすく、迅速に反復され、設計も比較的成熟しています。また、チームは積極的にユーザー獲得プランを展開していますが、マーケットの関心度とシェアは依然として低いです。これはある程度、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎え入れる準備がまだ整っていないことを反映しています。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社であるRippleやMakerDAOも、不動産RWA製品を探求しています。Rippleは、そのCBDCチームが不動産のトークン化と抵当貸付をサポートしようとしていることを発表しました。MakerDAOはRobinlandと提携して不動産担保貸付をサポートしています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはデラウェア州にSPV会社を設立します。次に、不動産のためにスマートコントラクトトークンを作成し、所有者はトークンを担保として貸し借りできます。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、ユーザーは固定金利で契約に返済します。

Reinnoは中央集権的なオフラインモデルを採用しており、明らかなリスクがあります：

1. もし借り手が債務不履行に陥った場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして借り手を訴えるのが難しい。
2. 不動産の所有者は、借入後に住宅を売却したり、銀行への返済を停止したりする可能性があり、それにより不動産の所有権が移転します。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つかもしれません。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは依然として比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトが形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用したり、リスクを低減するために不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりしています。しかし、不動産RWAの潜在能力を最大限に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが重要です。

現在、不動産RWAは明確で一貫した規制フレームワークが不足しています。アメリカの各規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、国際的にも参考にできるフレームワークが不足しています。このような規制の混乱は潜在的な投資家を脅かし、不動産のトークン化の長期的な実現可能性に危険を及ぼします。

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規制環境が複雑であるにもかかわらず、多くの著名な金融および暗号通貨企業が不動産RWAを探索しており、少数のプロジェクトが製品の実現可能性を初めて証明しています。関連する法的枠組みの整備と充実に伴い、不動産は巨大な金融投資分野として、RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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