房地產RWA:區塊鏈與磚塊的碰撞

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場並非新概念,早在2018年就已存在,當時的資產代幣化和證券代幣發行(STO)與今日RWA有諸多相似之處。然而,由於監管不完善和缺乏顯著回報優勢,這些早期嘗試未能發展成熟。

2022年,隨着美國利率上調,美國國債收益率顯著超過加密穩定幣借貸利率。將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了部分房地產RWA項目。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,並降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場。討論將主要涉及北美房地產市場的政策、規定和市場條件。

代幣化房地產市場方法

房地產市場機會龐大。2023年3月Statista研究顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心訴求是:創造更多樣化靈活的投資產品,吸引更廣泛投資者,提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈有望增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,其嚴格監管框架下的資產審查、運營和投資結構,爲房地產RWA項目提供了可參考的框架。

通過觀察近兩年房地產RWA項目運營,我們對其優缺點有了一些認識:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 多樣化投資組合
• 簡化房地產投資流程

缺點:

• 監管不確定性
• 法律風險
• 運營成本高
• 管理復雜

具體項目由於管理和產品方法不同,實際運營中遇到的情況各異。

案例分析

下面選取三個代表性房地產RWA項目進行分析。這些項目採用不同方法代幣化房地產市場,在各自領域具有一定代表性。需注意它們仍處於早期階段,產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis鏈(主要在Gnosis)代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買住宅房產,依法將持有房產代幣化。房產管理、維護和收租委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司法律上有隔離。如其網站所述,若該公司違約,代幣持有者有權指定另一公司管理房產。需注意,協議並未強制RealT參與投資其推向市場的房產代幣。用戶持有房產代幣每月可分得該房屋租金,扣除約2.5%維護儲備金和通常約10%管理費。

以蒙哥馬利某房產爲例,房產代幣總價值323,020美元,每個代幣價格52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產月租金收入2,600美元。扣除總計622美元運營和管理費用後,月淨利潤1,978美元,年總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

對於該房產,RealT向市場提供100%代幣,意味RealT無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化房產、選擇管理機構和監督管理收取2%費用。這種方法使RealT團隊可節省大量管理時間,專注於尋找合格房產並代幣化上市。

然而,分散所有權雖有助於分散投資者風險,也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT選擇管理機構管理房產;如RealT對房產有大量所有權,他們會努力降低管理成本,因管理不善將對其影響較大。但如RealT持股比例太大,會減少代幣流動性,且小股東不會履行監督責任。所有代幣持有者期望大股東能監督管理機構是否高效盡職。另一方面,如RealT持股極小,可能缺乏足夠動力挑選管理機構並積極監督,對衆多散戶投資者來說,有效監督管理機構將變得困難。

查看RealT市場最新售罄的十個房產代幣,並通過區塊鏈瀏覽器找出每個房產持有者數量。RealT將房產分散成不同數量代幣,確保每個代幣價格約50美元。多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩個房產持有者超過1,000人。結合每個持有者的代幣數量計算出RealT投資者的投資範圍。

約90%RealT投資者投資少於500美元,9%投資500到2,000美元,1%投資超過2,000美元。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis主要運營網路錢包地址交易數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用根據維護費用、保險和稅費波動,約爲租金2.5%-3%,相當於過去兩年平台收入約150K到180K美元。然而,由於RealT未被強制參與房地產投資,且參與程度無特定限制或說明,其從租金收入中獲得的利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立Real Token Inc.作爲核心實體,不擁有房地產資產,僅作爲項目運營實體。此外,RealT還成立Real Token LLC作爲房地產公司母公司。與Real Token Inc.類似,Real Token LLC不擁有房產資產;主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過僅與一個公司籤約就能投資所有房產。最後,RealT爲每個投資房產成立相應系列LLC。作爲Real Token LLC子公司,每個系列LLC擁有特定房產和相應代幣。這種結構旨在確保一個房產的財務或法律問題不會影響RealT下其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關合成資產面向市場。Parcl推出Parcl LabsPrice Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。歷史記錄時長可根據房產交易頻率變化。指數創建後,投資者可對房產價格走勢進行投機,建立看漲或看跌倉位。

這種方法因不涉及實際房產買賣,使Parcl避免了實際房地產運營中的法律問題。可能有人質疑它是否真算房地產RWA項目,因不符合前述標準。然而,它是相對受歡迎的RWA項目,獲得Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等知名公司投資,且因其獨特性在討論房地產RWA產品多樣化時值得囊括。

Parcl測試網2022年5月在Solana上啓動,目前TVL 1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl產品易用且升級迅速,Parcl Labs價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構支持,Parcl仍保持相對較低市場關注度和份額,用戶基礎小,交易量有限。這在某種程度上可能表明加密貨幣市場還未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

大型加密貨幣公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA方向產品。Ripple7月宣布,其中央銀行數字貨幣團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與Robinland合作支持房產抵押借貸。RealT也提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押選項,但僅限於他們發行的房產代幣。本質上,這項服務更類似代幣借貸產品,並未實質增強個人房產所有者的資本流動性。

Reinno是2020年推出並於2022年停止運營的項目,雖未在市場留下太多痕跡,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者需融資時,可將房產文件提交給Reinno。獲批後,Reinno將在特拉華州爲其創建特殊目的載體公司(SPV)。然後,Reinno爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品存入並借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資,用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用於償還銀行房貸,之後客戶按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno運營仍是中心化線下模式,通常客戶需訪問辦公室提交房產文件。這種方法有明顯風險。首先,若借款人選擇違約停止償還貸款,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。Reinno實際不擁有抵押房產;貸款本質上由選擇在Reinno上提供資金的用戶提供。缺乏借款人和貸款人間直接貸款合同,特別在碎片化房產代幣融資背景下,沒有完善法律框架保護這些貸款人。Reinno未提供詳細措施減輕此類違約風險。其次,若房產所有者借款後決定出售房屋或在Reinno完成抵押融資後停止向銀行償還抵押貸款,這種導致房屋產權轉移的行爲不能被Reinno有效阻止,導致貸款人實際上對房產價值"雙花"。這些明顯風險可能是致使項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需更成熟法律框架解決這些問題。

結語

房地產RWA是相對新興概念,尚未確立明確市場規模或產生龍頭項目。目前該領域運營項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。這一領域需要嚴格合規化運營和成熟法律框架規制。部分項目採用風險隔離公司結構,或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,充分發揮房地產RWA最大潛力------購買、出售房產和抵押貸款,立法進步和運營合規是不可或缺的。

立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致框架。美國各監管機構對代幣分類存在