房地產RWA項目研究：區塊鏈技術賦能傳統資產

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場中已存在多年,早在2018年就有類似的資產代幣化和證券代幣發行(STO)嘗試。然而,由於監管不完善和缺乏明顯優勢,這些早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國加息,美國國債收益率顯著超過加密行業穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的代幣化對加密行業更具吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA領域。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品、降低投資門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場。討論將主要涉及北美房地產市場的相關政策和市場條件。

代幣化房地產市場方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造更多元化和靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了門檻並提高了流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理機會,保持中心化運營。不過,REIT的監管框架可爲房地產RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高房產流動性
• 可實現24/7全天候交易
• 更透明的定價和估值
• 合規性更強
• 簡化跨境投資

缺點:

• 監管不確定性
• 潛在稅務問題
• 技術和安全風險
• 高額前期開發成本
• 缺乏房地產專業知識
• 維護成本高

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於在以太坊和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買住宅房產並依法代幣化,委托第三方機構管理維護和租金收集。租金扣除費用後分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上有隔離。

以一處房產爲例,總價值32.3萬美元,分爲6200個代幣。每月租金2600美元,扣除費用後淨利潤1978美元,年度總額23736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,維持近乎無風險模式。管理機構從租金中取8%,RealT僅收取2%費用。這種方法使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者佔比太小時,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與散戶之間可能存在利益衝突。

大約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500-2000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

RealT在特拉華州註冊了多個公司實體,以簡化法律程序並隔離風險。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關合成資產。

Parcl推出Parcl LabsPrice Feed創建特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機下注,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。Parcl得到了Coinbase等知名公司的投資,但市場關注度仍較低,日交易量不到1萬美元,活躍用戶不到50人。

Reinno

Reinno在2020年推出並於2022年停止運營,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產代幣化並作爲抵押品借貸。

2. 房貸融資。用戶用銀行房貸購房後,可代幣化房產所有權進行融資,用於償還銀行貸款。

Reinno的運營仍是中心化線下模式。這種方法存在明顯風險,如難以處理借款人違約、無法阻止房主出售房屋等。這些風險可能導致項目停止運營,未來需要更成熟的法律框架。

結論

房地產RWA是一個相對新興的領域,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架。

一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標來降低風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規必不可少。

目前房地產RWA尚無清晰一致的法律框架。不同監管機構對代幣分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這種不一致導致規則不明確,威脅投資者信心。

盡管監管混亂,許多知名企業仍在嘗試房地產RWA,部分項目已初步證明可行性。隨着相關法律框架建立完善,房地產RWA有望迎來快速發展。