Ativos do mundo real ( RWA ) existem no mercado de criptomoedas há muitos anos, remontando ao conceito de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à falta de destaque nos retornos, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos EUA, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de juros dos empréstimos em stablecoins do setor de criptomoedas, tornando a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para o setor de criptomoedas. Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar o campo dos RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, destinados a expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este artigo analisará os prós e contras do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Os dados de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o global é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado imobiliário tokenizado incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair uma base de investidores mais ampla, aumentar a liquidez dos ativos e o seu valor. As principais formas de expressão são:
Financiamento de propriedade fracionada
Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas
Empréstimo com garantia de token imobiliário
A tokenização de imóveis pode também aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) e os Ativos Reais Imobiliários (RWA) são semelhantes na oferta de oportunidades de investimento fragmentado, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, o rigoroso quadro regulatório e o modelo operacional dos REITs servem como referência para projetos de RWA imobiliários.
Os projetos RWA de imóveis geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir o limiar de investimento
Aumentar a liquidez imobiliária
Simplificar o processo de investimento em imóveis
Negociação 24 horas
Alta transparência
Desvantagens:
Regulação pouco clara
Estrutura legal incompleta
Custos operacionais altos
A liquidez ainda é limitada
Risco técnico
Análise de Casos
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de varejo nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis residenciais e os tokeniza de acordo com a lei. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis dos imóveis são de responsabilidade de uma entidade terceirizada. Após a dedução de despesas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente separada da empresa que possui o imóvel. Se a empresa falhar no cumprimento, os proprietários dos tokens podem designar uma nova empresa para gerenciar o imóvel.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323,020 dólares, foram emitidos 6,200 tokens, cada um a 52.10 dólares. O aluguel mensal é de 2,600 dólares, após deduzir 622 dólares em despesas, o lucro líquido é de 1,978 dólares. O rendimento anual de cada token é de 3.83 dólares, com uma taxa de retorno de 7.35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, mantendo um modelo quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% das rendas e recebe o restante das taxas de manutenção, enquanto a RealT cobra apenas 2% de taxas de tokenização e supervisão. Esta abordagem permite que a RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação acionária dos investidores é muito pequena, os custos de gerenciamento da empresa podem tornar-se insustentáveis. Existe um potencial conflito de interesses entre a RealT e os detentores de tokens. Se a RealT detiver uma participação excessiva, isso reduzirá a liquidez; se a participação for muito baixa, pode faltar motivação para a supervisão.
Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes vendidos pela RealT, descobriu-se que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 pessoas. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados de transação do endereço da carteira Gnosis da RealT, a plataforma distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendimentos. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% dos rendimentos, o que corresponde a uma receita de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não foi forçada a participar do investimento imobiliário, os lucros reais obtidos com os rendimentos permanecem desconhecidos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe do setor imobiliário. Para cada propriedade de investimento, foi criada uma série correspondente de LLC, como subsidiária da Real Token LLC, possuindo propriedades e tokens específicos. Esta estrutura tem como objetivo isolar o risco de propriedades individuais.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl oferece ativos sintéticos relacionados a imóveis através de uma estrutura AMM. O Price Feed da Parcl Labs cria índices imobiliários específicos de áreas com base no histórico de vendas, permitindo que os investidores especulem sobre a tendência dos preços das propriedades.
Este método evita problemas legais na transação de propriedades reais. Embora possa não estar completamente em conformidade com a definição tradicional de RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas renomadas como a Coinbase e a Solana Ventures.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e evoluírem rapidamente, com um design relativamente maduro e a equipe a lançar ativamente planos de aquisição de usuários, a atenção e a quota de mercado ainda são baixas. Isso reflete, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas como a Ripple e a MakerDAO também estão a explorar produtos de RWA no setor imobiliário. A Ripple anunciou que a sua equipa de CBDC está a tentar apoiar a tokenização de propriedades e hipotecas, enquanto a MakerDAO está a colaborar com a Robinland para apoiar o empréstimo colateralizado de propriedades.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que merecem destaque:
Serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas: os proprietários de imóveis podem submeter os documentos da propriedade à Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV no estado de Delaware. Em seguida, será criado um token de contrato inteligente para a propriedade, que os proprietários podem usar como garantia para empréstimos.
Financiamento de hipoteca: após os usuários comprarem propriedades com hipoteca bancária, podem tokenizar a propriedade para obter financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para reembolsar a hipoteca bancária, e depois os usuários reembolsam o protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, apresentando riscos evidentes:
Se o mutuário incumprir, a Reinno, como prestadora de serviços tokenizados, terá dificuldades em processar o mutuário.
Os proprietários de imóveis podem vender a casa ou deixar de pagar o banco após o empréstimo, resultando na transferência da propriedade.
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto, no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem um mercado claramente definido ou projetos líderes. A escala dos projetos existentes e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo necessita de operações de conformidade rigorosas e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são cruciais.
Atualmente, o RWA imobiliário carece de uma estrutura regulatória clara e consistente. As várias autoridades reguladoras nos EUA têm divergências sobre a classificação de tokens, e internacionalmente também falta uma estrutura de referência. Esta confusão regulatória ameaça investidores potenciais e coloca em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar do ambiente regulatório complexo, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas estão explorando ativos reais (RWA) no setor imobiliário, e alguns projetos já demonstraram preliminarmente a viabilidade do produto. Com a criação e aprimoramento do quadro legal relevante, o setor imobiliário, como um vasto campo de investimento financeiro, espera-se que os RWA experimentem um rápido crescimento.
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TokenomicsTrapper
· 16h atrás
classic vc hopium... rwa = liquidez de saída em 3...2...1...
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SchrodingerWallet
· 16h atrás
Não consigo pagar o empréstimo da casa, como posso brincar com rwa?
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TokenEconomist
· 17h atrás
na verdade, o modelo de tokenização aqui ignora completamente o paradoxo central do risco de liquidez... deixe-me explicar isso matematicamente
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ClassicDumpster
· 17h atrás
investidor de retalho novato必死无疑...
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AirdropHunter007
· 17h atrás
Agora até a especulação imobiliária tem que estar na blockchain, realmente está muito competitivo.
Imóveis RWA: A fusão inovadora entre Blockchain e investimento imobiliário
Imóveis RWA: a fusão do Blockchain com os Blocos
Ativos do mundo real ( RWA ) existem no mercado de criptomoedas há muitos anos, remontando ao conceito de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à falta de destaque nos retornos, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos EUA, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de juros dos empréstimos em stablecoins do setor de criptomoedas, tornando a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para o setor de criptomoedas. Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar o campo dos RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, destinados a expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este artigo analisará os prós e contras do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Os dados de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o global é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos do mercado imobiliário tokenizado incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair uma base de investidores mais ampla, aumentar a liquidez dos ativos e o seu valor. As principais formas de expressão são:
A tokenização de imóveis pode também aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) e os Ativos Reais Imobiliários (RWA) são semelhantes na oferta de oportunidades de investimento fragmentado, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, o rigoroso quadro regulatório e o modelo operacional dos REITs servem como referência para projetos de RWA imobiliários.
Os projetos RWA de imóveis geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
Análise de Casos
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de varejo nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis residenciais e os tokeniza de acordo com a lei. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis dos imóveis são de responsabilidade de uma entidade terceirizada. Após a dedução de despesas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas está legalmente separada da empresa que possui o imóvel. Se a empresa falhar no cumprimento, os proprietários dos tokens podem designar uma nova empresa para gerenciar o imóvel.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323,020 dólares, foram emitidos 6,200 tokens, cada um a 52.10 dólares. O aluguel mensal é de 2,600 dólares, após deduzir 622 dólares em despesas, o lucro líquido é de 1,978 dólares. O rendimento anual de cada token é de 3.83 dólares, com uma taxa de retorno de 7.35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, mantendo um modelo quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% das rendas e recebe o restante das taxas de manutenção, enquanto a RealT cobra apenas 2% de taxas de tokenização e supervisão. Esta abordagem permite que a RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação acionária dos investidores é muito pequena, os custos de gerenciamento da empresa podem tornar-se insustentáveis. Existe um potencial conflito de interesses entre a RealT e os detentores de tokens. Se a RealT detiver uma participação excessiva, isso reduzirá a liquidez; se a participação for muito baixa, pode faltar motivação para a supervisão.
Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes vendidos pela RealT, descobriu-se que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 pessoas. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
De acordo com os dados de transação do endereço da carteira Gnosis da RealT, a plataforma distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendimentos. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% dos rendimentos, o que corresponde a uma receita de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não foi forçada a participar do investimento imobiliário, os lucros reais obtidos com os rendimentos permanecem desconhecidos.
Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe do setor imobiliário. Para cada propriedade de investimento, foi criada uma série correspondente de LLC, como subsidiária da Real Token LLC, possuindo propriedades e tokens específicos. Esta estrutura tem como objetivo isolar o risco de propriedades individuais.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl oferece ativos sintéticos relacionados a imóveis através de uma estrutura AMM. O Price Feed da Parcl Labs cria índices imobiliários específicos de áreas com base no histórico de vendas, permitindo que os investidores especulem sobre a tendência dos preços das propriedades.
Este método evita problemas legais na transação de propriedades reais. Embora possa não estar completamente em conformidade com a definição tradicional de RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas renomadas como a Coinbase e a Solana Ventures.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e evoluírem rapidamente, com um design relativamente maduro e a equipe a lançar ativamente planos de aquisição de usuários, a atenção e a quota de mercado ainda são baixas. Isso reflete, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas como a Ripple e a MakerDAO também estão a explorar produtos de RWA no setor imobiliário. A Ripple anunciou que a sua equipa de CBDC está a tentar apoiar a tokenização de propriedades e hipotecas, enquanto a MakerDAO está a colaborar com a Robinland para apoiar o empréstimo colateralizado de propriedades.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que merecem destaque:
Serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas: os proprietários de imóveis podem submeter os documentos da propriedade à Reinno, e após a aprovação, a Reinno criará uma empresa SPV no estado de Delaware. Em seguida, será criado um token de contrato inteligente para a propriedade, que os proprietários podem usar como garantia para empréstimos.
Financiamento de hipoteca: após os usuários comprarem propriedades com hipoteca bancária, podem tokenizar a propriedade para obter financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para reembolsar a hipoteca bancária, e depois os usuários reembolsam o protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo de operação centralizado e offline, apresentando riscos evidentes:
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto, no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem um mercado claramente definido ou projetos líderes. A escala dos projetos existentes e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo necessita de operações de conformidade rigorosas e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são cruciais.
Atualmente, o RWA imobiliário carece de uma estrutura regulatória clara e consistente. As várias autoridades reguladoras nos EUA têm divergências sobre a classificação de tokens, e internacionalmente também falta uma estrutura de referência. Esta confusão regulatória ameaça investidores potenciais e coloca em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar do ambiente regulatório complexo, muitas empresas financeiras e de criptomoedas conhecidas estão explorando ativos reais (RWA) no setor imobiliário, e alguns projetos já demonstraram preliminarmente a viabilidade do produto. Com a criação e aprimoramento do quadro legal relevante, o setor imobiliário, como um vasto campo de investimento financeiro, espera-se que os RWA experimentem um rápido crescimento.