Gerçek Dünya Varlıklarının Kripto Varlıklar Pazarındaki Yükselişi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto varlıklar pazarında çoktan var olmuştur, en azından 2018 yılına kadar uzanmaktadır. O dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ), günümüz RWA kavramıyla birçok benzerlik taşımaktaydı. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel kazanç avantajlarının eksikliği nedeniyle, bu erken dönem denemeleri olgun bir piyasa ölçeğine dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD faiz oranları sürekli yükselirken, ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarını belirgin şekilde aştı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörüne giderek daha fazla çekici hale geliyor. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar, RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projelere vaka analizi yapacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını inceleyecektir. Bu projelerin çoğunlukla Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne odaklandığından, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Yöntemleri için Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayında yayımlanan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolara ulaştığını göstermektedir. Küresel halka açık gayrimenkul pazarı ise 2.66 trilyon dolardır.

Tokenize gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya birden fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç türde bulunmaktadır:

1. parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.

2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. Gayrimenkul tokenlerini teminat olarak kullanarak borç alma.

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonunun zincire eklenmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Eğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ile tanıdık iseniz, bu kâr getiren gayrimenkulleri elinde bulunduran ve bu gayrimenkulleri yöneterek veya finanse ederek kazanç sağlayan bir şirket türüdür. REIT, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunarak sıradan yatırımcıların benzer temettü gelirleri ve toplam getiri elde etmelerini sağlamaktadır ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olmaktadır. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır, merkezi bir işletme modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkların gözden geçirilmesi, işletilmesi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projelerine referans alabilecek bir çerçeve sağlamaktadır.

Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar elde ettik.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Ancak, belirli durumları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini görüyoruz.

Vaka Analizi

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında belirli bir temsil yeteneğine sahipler. Dikkate alınması gereken bir diğer nokta, bu projelerin hala erken aşamada olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( esas olarak Gnosis'te ), ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılara tokenlaştırmaya odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerin sağladığı kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdırlar. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Ancak, bu sözleşmenin RealT'yi piyasaya sürdükleri mülk tokenlerine yatırım yapmaya zorlayıcı bir yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurduklarında, her ay o evin kirasından pay alabilirler, alınan miktardan yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle yaklaşık %10 yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

Bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323.020 dolar, her token'ın fiyatı 52,10 dolar ve toplamda 6.200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2.600 dolar kira geliri üretmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kar 1.978 dolar, yıllık toplam ise 23.736 dolardır. Bu nedenle, her token 3,83 dolar dağıtım alır ve yıllık kar oranı %7,35'e ulaşır.

Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle faaliyet gösterebileceği anlamına gelir. Yönetim organı kira gelirinden %8 alır ve bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul için, yönetim organını seçmek ve yönetimi denetlemek için %2 ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyeti dağıtmanın yatırımcılar arasında riski paylaşmaya yardımcı olmasına rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları çok küçük bir paya sahipse, şirket yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. Emlak token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklayan raporlar bulunmaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmak için çaba göstereceklerdir; çünkü kötü yönetim, onlara daha büyük olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacaktır, ikincisi, mülkün küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların işe alınan yönetim kuruluşunun verimli ve özenli bir şekilde çalışıp çalışmadığını denetlemesini beklemektedir. Diğer taraftan, eğer RealT'nin hisse oranı çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşunu seçme konusunda yeterli motivasyona sahip olmaması ve denetim sürecine aktif olarak katılmaması olasıdır; birçok küçük yatırımcı için yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.

RealT piyasasında en son tükenen on gayrimenkul tokenine bakarak, her gayrimenkulün kaç sahibi olduğunu öğrenmek için ilgili blockchain tarayıcılarını kullandım. RealT, gayrimenkulleri farklı sayılarda tokena bölerek, her tokenın fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olmasını sağlıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1.000 kişiyi aşıyor. Şimdi, her sahibi için token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplıyorum.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar bireysel yatırımcılara bir gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verilerini kontrol ederek, RealT toplamda yaklaşık 600 bin dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım ücretleri, sigorta ve vergilerin dalgalanmasına bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2,5-%3 arasında değişmektedir, bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına geliyor. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçmesi durumunda katılım oranının belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin temel varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak işlev görmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC(LLC: Limited Sorumluluk Şirketi) herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı yasal süreçleri basitleştirmek ve kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili tokenlara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya yasal sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkuller veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi aracılığıyla gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların pazara sunulmasını sağlamak için kullanılır. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i piyasaya sürdü. Tarih kaydının uzunluğu, gayrimenkulün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahisler yapma fırsatı vardır; bu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturmasına olanak tanır.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğiyle ilgili hukuki sorunlara karışmasını önlüyor. Ayrıca, yukarıda bahsedilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı nispeten popüler bir RWA projesidir ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesi makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022'nin Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişiden az.

Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasa tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif olarak sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve pazar payı tutuyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, belirli bir ölçüde kripto varlıklar pazarının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını kanıtlıyor.

Reinno

Bazı büyük şifreleme şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de keşfetmektedir. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekiplerinin kullanıcıların mülkleri tokenleştirmelerini ve buna dayanarak ipotek vermelerini desteklemek için çalıştıklarını duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipotek kredisine destek vermek için diğer taraflarla iş birliği yapmaktadır. Bazı projeler, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token kredi ürünlerine benzemekte olup, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini esasen artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla bir iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün sunmasıyla dikkat çekmektedir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul teminatlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı araç şirketi ( oluşturacaktır, bu da ana şirket tarafından kurulan bir yan kuruluştur.