Gayrimenkul RWA: Blok Zinciri ve tuğlaların birleşimi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yıllardır var, en erken 2018 yılına kadar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) kavramına kadar izlenebilir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve getiri oranının belirgin olmaması nedeniyle, erken çabalar ölçek kazanamadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, devlet tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi faiz oranlarını aşarak, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesini kripto sektörüne daha çekici hale getirdi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA alanını keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiklerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makale, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarını analiz edecektir; ana odak noktası Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına olacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının ana hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifade biçimleri şunlardır:

1. Parçalı Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. Belirli Bölgeler Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi

Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratikliği artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiklerini düşürür ve likiditeyi artırır. Ancak, REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in sıkı düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, Gayrimenkul RWA projelerine bir referans sunar.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlar ve dezavantajlara sahiptir:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul likiditesini artırmak
• Gayrimenkul yatırım sürecini basitleştir
• 7/24 Ticaret
• Yüksek şeffaflık

Eksiklikler:

• Belirsiz düzenleme
• Hukuk çerçevesi eksik
• İşletme maliyetleri yüksek
• Likidite hâlâ sınırlı
• Teknik risk

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis zincirinde bireysel yatırımcılar için ABD konut mülklerini tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülkü satın alır ve yasal olarak bunu tokenleştirir. Mülk yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf kuruluşlar tarafından üstlenilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetmesi için yeni bir şirket atayabilir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, toplam değeri 323,020 dolar, 6,200 token çıkarılmıştır, her biri 52.10 dolardır. Aylık kira 2,600 dolardır, 622 dolar masraf düşüldükten sonra net kar 1,978 dolardır. Her bir tokenin yıllık getirisi 3.83 dolardır, getiri oranı %7.35'tir.

RealT, piyasaya %100 token sunarak neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim kurumu, kiralardan %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır; RealT yalnızca %2 tokenleştirme ve denetim ücreti talep eder. Bu yöntem, RealT'nin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağıtılmış mülkiyet zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülebilir hale gelmeyebilir. RealT ile token sahipleri arasında potansiyel bir çıkar çatışması vardır. Eğer RealT'nin hissesi fazla olursa, likidite azalacaktır; eğer hissesi çok az olursa, denetim motivasyonu eksik olabilir.

RealT'nin en son satılan on gayrimenkul tokeninin analizine göre, bu gayrimenkullerin çoğu Detroit'te bulunuyor, yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkul 1.000 kişiyi aşıyor. Yatırımcıların yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yapıyor, %9'u 500-2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı yaratmada başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını gösteriyor.

RealT'nin Gnosis'teki cüzdan adresi işlem verilerine göre, platform toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kiraların %2.5-3'ü civarında olup, son iki yıldaki gelir 150K-180K dolar arasında. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına zorunlu olarak katılmaması nedeniyle, kiralardan elde ettiği gerçek kar bilinmemektedir.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de ana operasyonel varlık olarak Real Token Inc.'i ve gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Her bir yatırım mülkü, belirli bir mülk ve token'a sahip olan Real Token LLC'nin yan şirketi olarak ilgili bir dizi LLC oluşturmuştur. Bu yapı, tekil mülkün riskini izole etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasa fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl Labs Fiyat Akışı, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturur ve yatırımcılar, konut fiyatı eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk işlemlerinin hukuki sorunlarını önler. Geleneksel RWA tanımına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures gibi tanınmış şirketlerin yatırımını aldı.

Parcl test ağı 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak, bir yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteriyor olmasına rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kolay kullanılabilir ve hızlı bir şekilde güncellenebilir olmasına, tasarımı oldukça olgun olmasına ve ekibin kullanıcı kazanım planları sunmaya istekli olmasına rağmen, piyasa ilgisi ve payı hâlâ düşük. Bu, belirli bir ölçüde kripto para piyasasının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını yansıtıyor.

Reinno

Büyük bazı kripto para şirketleri, Ripple ve MakerDAO gibi, gayrimenkul RWA ürünlerini de araştırıyor. Ripple, CBDC ekibinin gayrimenkul tokenizasyonu ve ipotek desteği sağlamaya çalıştığını duyurdu, MakerDAO ise Robinland ile işbirliği yaparak gayrimenkul ipotek kredisine destek veriyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur:

1. Tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli kredi hizmeti: Gayrimenkul sahipleri gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno Delaware'de bir SPV şirketi kuracaktır. Ardından gayrimenkul için akıllı sözleşme tokeni oluşturulacak, sahipler tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.

2. Konut Kredisi Finansmanı: Kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır, ardından kullanıcı sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapar.

Reinno, merkezi offline model ile çalışmaktadır, belirgin riskler bulunmaktadır:

1. Eğer borçlu temerrüde düşerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak borçluya dava açmakta zorlanır.
2. Gayrimenkul sahipleri, borç aldıktan sonra evi satabilir veya bankaya geri ödeme yapmayı durdurabilir, bu da gayrimenkul mülkiyetinin devrine neden olur.

Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir piyasa büyüklüğü veya lider proje oluşmamıştır. Mevcut projelerin büyüklüğü ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alan, sıkı bir uyum işletmesi ve olgun bir yasal çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, risk yalıtımı sağlayan şirket yapıları benimsemekte veya riski azaltmak için gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinden tam olarak yararlanmak için yasama ilerlemeleri ve işletme uyumu hayati öneme sahiptir.

Şu anda gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksik. ABD'deki düzenleyici kurumlar token sınıflandırmasında farklılık gösteriyor ve uluslararası alanda da referans alınacak bir çerçeve bulunmuyor. Bu düzenleyici kafa karışıklığı potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.

Regülasyon ortamı karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto para şirketi gayrimenkul RWA'larını keşfetmektedir. Birkaç proje, ürünün uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtlamıştır. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesiyle, büyük bir finansal yatırım alanı olan gayrimenkul, RWA'nın hızlı bir gelişim sürecine girmesi beklenmektedir.