Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Công nghệ Blockchain hỗ trợ tài sản truyền thống
Khái niệm tài sản thực tế ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tiền điện tử nhiều năm, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự về token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua đáng kể lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Điều này khiến việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như là tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách và điều kiện thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, thị trường toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, cải thiện tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA đều tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm ngưỡng tham gia và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý cho nhà đầu tư, duy trì hoạt động tập trung. Tuy nhiên, khung quy định của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm và nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của bất động sản
Có thể thực hiện giao dịch 24/7
Giá cả và định giá minh bạch hơn
Tính tuân thủ cao hơn
Đơn giản hóa đầu tư xuyên biên giới
Nhược điểm:
Sự không chắc chắn trong quản lý
Vấn đề thuế tiềm năng
Rủi ro kỹ thuật và an ninh
Chi phí phát triển ban đầu cao
Thiếu kiến thức chuyên môn về bất động sản
Chi phí bảo trì cao
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ để nhà đầu tư nhỏ lẻ trên chuỗi Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo luật pháp mã hóa, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 32.3 triệu USD, chia thành 6200 mã thông báo. Tiền thuê hàng tháng 2600 USD, sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng 1978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm 23736 USD. Mỗi mã thông báo nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, duy trì mô hình gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí. Phương pháp này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa.
Tuy nhiên, sở hữu phân tán cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể công ty ở bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và tách biệt rủi ro. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl ra mắt Parcl LabsPrice Feed để tạo chỉ số bất động sản khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể thực hiện cược đầu cơ vào xu hướng giá nhà, thiết lập vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, nhưng mức độ chú ý của thị trường vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số lượng người dùng hoạt động chưa tới 50.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu có thể mã hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản đảm bảo để vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể tài chính hóa quyền sở hữu bất động sản bằng cách sử dụng khoản vay mua nhà từ ngân hàng để trả nợ ngân hàng.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc xử lý việc người vay vỡ nợ, không thể ngăn chặn chủ nhà bán nhà, v.v. Những rủi ro này có thể dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động, trong tương lai cần một khung pháp lý trưởng thành hơn.
Kết luận
Bất động sản RWA là một lĩnh vực tương đối mới nổi, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện có còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để khai thác tối đa tiềm năng RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, RWA trong lĩnh vực bất động sản chưa có khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu tham khảo về khung quản lý quốc tế. Sự không thống nhất này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa niềm tin của nhà đầu tư.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang cố gắng thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản có triển vọng phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Blockchain khơi dậy năng lực bất động sản: Phân tích dự án RWA và triển vọng thị trường
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Công nghệ Blockchain hỗ trợ tài sản truyền thống
Khái niệm tài sản thực tế ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tiền điện tử nhiều năm, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự về token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua đáng kể lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Điều này khiến việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như là tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách và điều kiện thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, thị trường toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, cải thiện tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Việc token hóa bất động sản còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA đều tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm ngưỡng tham gia và tăng tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý cho nhà đầu tư, duy trì hoạt động tập trung. Tuy nhiên, khung quy định của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm và nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ để nhà đầu tư nhỏ lẻ trên chuỗi Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo luật pháp mã hóa, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý, bảo trì và thu tiền thuê. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 32.3 triệu USD, chia thành 6200 mã thông báo. Tiền thuê hàng tháng 2600 USD, sau khi trừ chi phí, lợi nhuận ròng 1978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm 23736 USD. Mỗi mã thông báo nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, duy trì mô hình gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý lấy 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí. Phương pháp này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa.
Tuy nhiên, sở hữu phân tán cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể công ty ở bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và tách biệt rủi ro. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl ra mắt Parcl LabsPrice Feed để tạo chỉ số bất động sản khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể thực hiện cược đầu cơ vào xu hướng giá nhà, thiết lập vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, nhưng mức độ chú ý của thị trường vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số lượng người dùng hoạt động chưa tới 50.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu có thể mã hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản đảm bảo để vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể tài chính hóa quyền sở hữu bất động sản bằng cách sử dụng khoản vay mua nhà từ ngân hàng để trả nợ ngân hàng.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc xử lý việc người vay vỡ nợ, không thể ngăn chặn chủ nhà bán nhà, v.v. Những rủi ro này có thể dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động, trong tương lai cần một khung pháp lý trưởng thành hơn.
Kết luận
Bất động sản RWA là một lĩnh vực tương đối mới nổi, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án đầu ngành. Quy mô và cơ sở người dùng của các dự án hiện có còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để khai thác tối đa tiềm năng RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, RWA trong lĩnh vực bất động sản chưa có khung pháp lý rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu tham khảo về khung quản lý quốc tế. Sự không thống nhất này dẫn đến quy tắc không rõ ràng, đe dọa niềm tin của nhà đầu tư.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quản lý, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang cố gắng thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản có triển vọng phát triển nhanh chóng.