Bất động sản RWA: Sự kết hợp giữa Blockchain và Khối

Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trên thị trường tiền điện tử nhiều năm, có thể truy nguyên đến khái niệm token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) từ năm 2018. Tuy nhiên, do quy định không hoàn thiện và tỷ suất lợi nhuận không nổi bật, những nỗ lực ban đầu đã không thể tạo ra quy mô.

Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ được điều chỉnh, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất vay của stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử, làm cho việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm của thiết kế các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản token hóa

Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, còn toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Các mục tiêu chính của thị trường bất động sản token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
2. Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Cầm cố cho vay bằng token bất động sản

Token hóa bất động sản cũng có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, khuôn khổ quy định và mô hình hoạt động nghiêm ngặt của REIT đã cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm và nhược điểm sau:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư
• Tăng tính thanh khoản của bất động sản
• Đơn giản hóa quy trình đầu tư bất động sản
• Giao dịch 24/7
• Độ trong suốt cao

Nhược điểm:

• Quy định không rõ ràng
• Khung pháp lý không hoàn thiện
• Chi phí vận hành cao
• Tính thanh khoản vẫn còn hạn chế
• Rủi ro công nghệ

Phân tích trường hợp

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để các nhà đầu tư lẻ trên chuỗi Ethereum và Gnosis.

RealT mua bất động sản nhà ở, hợp pháp hóa việc mã hóa của nó. Quản lý bất động sản, bảo trì và thu tiền thuê được các tổ chức bên thứ ba chịu trách nhiệm. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê được phân phối cho người nắm giữ mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu mã thông báo có thể chỉ định công ty mới quản lý bất động sản.

Lấy một tài sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, phát hành 6,200 token, mỗi token 52.10 đô la. Tiền thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la phí, lợi nhuận ròng 1,978 đô la. Mỗi token có lợi nhuận hàng năm 3.83 đô la, tỷ suất lợi nhuận 7.35%.

RealT cung cấp 100% token cho thị trường, duy trì mô hình gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, và phần còn lại từ phí bảo trì, RealT chỉ thu 2% phí token hóa và giám sát. Cách này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có xung đột lợi ích tiềm ẩn giữa RealT và các chủ sở hữu token. Nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần, sẽ giảm tính thanh khoản; nếu nắm giữ quá ít, có thể thiếu động lực giám sát.

Thông qua việc phân tích mười token bất động sản mới nhất của RealT đã bán hết, phát hiện ra rằng hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, khoảng 500 người nắm giữ token, hai bất động sản có hơn 1.000 người. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 USD, 9% đầu tư từ 500-2.000 USD, 1% vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví Gnosis của RealT, nền tảng đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu 150K-180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào việc đầu tư bất động sản, nên lợi nhuận thực tế từ tiền thuê mà họ thu được là không rõ.

Từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, cùng với Real Token LLC làm công ty mẹ của bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều thành lập một loạt các LLC tương ứng, là công ty con của Real Token LLC, sở hữu bất động sản và token cụ thể. Cấu trúc này nhằm mục đích cách ly rủi ro của từng bất động sản.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl Labs Price Feed tạo ra chỉ số bất động sản của khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng, nhà đầu tư có thể đầu tư vào xu hướng giá nhà.

Phương pháp này đã tránh được các vấn đề pháp lý của giao dịch bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với định nghĩa RWA truyền thống, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures.

Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và phát triển nhanh chóng, thiết kế tương đối trưởng thành, đội ngũ cũng tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng, nhưng mức độ quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn thấp. Điều này phần nào phản ánh rằng thị trường tiền điện tử có thể vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng đội ngũ CBDC của họ đang cố gắng hỗ trợ token hóa bất động sản và cho vay thế chấp, MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:

1. Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản token hóa: Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra công ty SPV tại Delaware. Sau đó, tạo ra token hợp đồng thông minh cho tài sản, chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay mượn.

2. Tài chính vay mua nhà: Người dùng sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng có thể token hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, sau đó người dùng sẽ hoàn trả cho thỏa thuận với lãi suất cố định.

Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến để hoạt động, tồn tại rủi ro rõ ràng:

1. Nếu người vay vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa sẽ khó khăn trong việc kiện người vay.
2. Chủ sở hữu bất động sản có thể bán nhà hoặc ngừng thanh toán cho ngân hàng sau khi vay, dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.

Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

Bất động sản RWA vẫn là một khái niệm tương đối mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là rất quan trọng.

Hiện tại, RWA bất động sản thiếu khung pháp lý rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên thế giới cũng thiếu khung tham khảo. Sự hỗn loạn trong quy định này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.

Mặc dù môi trường quản lý phức tạp, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang khám phá bất động sản RWA, một vài dự án đã chứng minh khả năng của sản phẩm ở mức độ ban đầu. Khi khuôn khổ pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, bất động sản như một lĩnh vực đầu tư tài chính khổng lồ, RWA có khả năng sẽ phát triển nhanh chóng.