房地产RWA:区块链与砖块的融合

真实世界资产(RWA)在加密货币市场已存在多年,最早可追溯至2018年的资产代币化和证券代币发行(STO)概念。然而,由于监管不完善和回报率不突出,早期尝试未能形成规模。

2022年,随着美国利率上调,国债收益率超过了加密行业稳定币借贷利率,使得将美国国债作为RWA标的代币化对加密行业更具吸引力。成熟的DeFi项目和传统金融机构都开始探索RWA领域。

近两年出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场、多样化投资产品,并降低投资门槛。本文将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场,主要聚焦北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。2023年3月数据显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的主要目标包括:创造更多样化灵活的投资产品、吸引更广泛投资者、提高资产流动性和价值。主要表现形式有:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房产代币抵押借贷

房产代币化还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了投资门槛并增强流动性。但REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,REIT严格的监管框架和运营模式为房地产RWA项目提供了参考。

房地产RWA项目通常具有以下优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高房产流动性
• 简化房产投资流程
• 全天候交易
• 透明度高

缺点:

• 监管不明确
• 法律框架不完善
• 运营成本高
• 流动性仍有限
• 技术风险

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于在以太坊和Gnosis链上代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买住宅房产,依法将其代币化。房产管理、维护和租金收集由第三方机构负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产的公司在法律上有隔离。如果该公司违约,代币所有者可指定新公司管理房产。

以蒙哥马利的一处房产为例,总价值323,020美元,发行6,200个代币,每个52.10美元。每月租金2,600美元,扣除622美元费用后,净利润1,978美元。每个代币年收益3.83美元,收益率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,维持近乎无风险的模式。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,RealT仅收取2%代币化和监督费用。这种方式使RealT可专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者持股比例过小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT与代币持有者之间存在潜在利益冲突。如果RealT持股过多,会减少流动性;如果持股过少,可能缺乏监督动力。

通过分析RealT最新售罄的十个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产超过1,000人。约90%投资者投资少于500美元,9%投资500-2,000美元,1%超过此数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis的钱包地址交易数据,平台总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年收入150K-180K美元。但由于RealT未被强制参与房产投资,其从租金获得的实际利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为核心运营实体,以及Real Token LLC作为房地产公司母公司。每个投资房产都成立了相应的系列LLC,作为Real Token LLC的子公司,拥有特定房产和代币。这种结构旨在隔离单个房产的风险。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构提供房地产相关的合成资产。Parcl Labs Price Feed创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数,投资者可对房价走势进行投机。

这种方法避免了实际房产交易的法律问题。虽然可能不完全符合传统RWA定义,但Parcl得到了Coinbase、Solana Ventures等知名公司的投资。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而,经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且迭代迅速,设计相对成熟,团队也积极推出用户获取计划,但市场关注度和份额仍然较低。这在一定程度上反映出加密货币市场可能还未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其CBDC团队正尝试支持房产代币化和抵押贷款,MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然未在市场上留下太多痕迹,但其引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品:

1. 基于代币化房产的贷款服务:房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno会在特拉华州创建SPV公司。然后为房产创建智能合约代币,所有者可将代币作为抵押品进行借贷。

2. 房贷融资:用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化融资。所得资金用于偿还银行房贷,之后用户按固定利率向协议还款。

Reinno采用中心化线下模式运营,存在明显风险:

1. 如果借款人违约,Reinno作为代币化服务商难以起诉借款人。
2. 房产所有者可能在借款后出售房屋或停止向银行还款,导致房产所有权转移。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是一个相对新兴的概念,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。现有项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构或选择房产相关金融产品作为投资目标以降低风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规至关重要。

目前房地产RWA缺乏清晰一致的监管框架。美国各监管机构对代币分类存在分歧,国际上也缺乏可参考的框架。这种监管混乱威胁潜在投资者,危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管环境复杂,仍有许多知名金融和加密货币公司在探索房地产RWA,少量项目已初步证明了产品可行性。随着相关法律框架的建立和完善,房地产作为庞大的金融投资领域,RWA有望迎来迅速发展。