Нерухомість RWA: злиття Блокчейн та цегли

Справжні світові активи ( RWA ) вже багато років існують на ринку криптовалют, найраніші з яких можна віднести до концепції токенізації активів та випуску токенів цінних паперів ( STO ), що виникла ще в 2018 році. Однак, через недосконалість регулювання та незначну прибутковість, ранні спроби не змогли досягти масштабу.

У 2022 році, зі зростанням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій перевищила процентні ставки позик у стейблкоїнах криптоіндустрії, що зробило токенізацію державних облігацій США як RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Досвідчені проекти DeFi та традиційні фінансові установи почали досліджувати сферу RWA.

Останні два роки з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості, метою яких є розширення ринку інвестицій у нерухомість, диверсифікація інвестиційних продуктів та зниження інвестиційних бар'єрів. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок, з основним акцентом на ринок нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дані за березень 2023 року показують, що вартість ринку нерухомості, що котується в Північній Америці, становить 1,3 трильйона доларів США, а в усьому світі – 2,66 трильйона доларів США.

Основні цілі токенізованого ринку нерухомості включають: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів. Основні форми прояву:

1. Фінансування фрагментованого права власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості в певному регіоні
3. Іпотека токенів нерухомості

Токенізація нерухомості також може підвищити прозорість активів і демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) подібні до нерухомості RWA в наданні фрагментованих інвестиційних можливостей, обидва знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність. Проте, REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або володіння, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, сувора регуляторна рамка і модель роботи REIT служать орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Проекти RWA у сфері нерухомості зазвичай мають такі переваги та недоліки:

Переваги:

• Зниження інвестиційного бар'єру
• Підвищення ліквідності нерухомості
• Спрощення процесу інвестування в нерухомість
• Торгівля цілодобово
• Висока прозорість

Недоліки:

• Невизначене регулювання
• Неповна правова рамка
• Високі витрати на експлуатацію
• Ліквідність все ще обмежена
• Технічний ризик

Аналіз випадків

RealT

RealT запущений у 2019 році, є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, який спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості на блокчейнах Ethereum та Gnosis для роздрібних інвесторів.

RealT купує житлову нерухомість, законно токенізуючи її. Управління, обслуговування та збір орендної плати здійснюються третьою стороною. Після вирахування витрат, орендна плата розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, що володіє нерухомістю. Якщо ця компанія порушить умови, власники токенів можуть призначити нову компанію для управління нерухомістю.

Наприклад, в одній з нерухомостей в Монтгомері, загальна вартість складає 323,020 доларів США, випущено 6,200 токенів, кожен по 52.10 доларів США. Щомісячна орендна плата становить 2,600 доларів США, після вирахування 622 доларів витрат, чистий прибуток становить 1,978 доларів США. Річний дохід з кожного токена - 3.83 доларів США, прибутковість - 7.35%.

RealT надає ринку 100% токенів, підтримуючи практично безризикову модель. Управлінська компанія отримує 8% з орендної плати, а решту з витрат на обслуговування, RealT стягує лише 2% за токенізацію та нагляд. Такий підхід дозволяє RealT зосередитися на пошуку відповідних нерухомостей та їх токенізації.

Однак, розподілена власність також приносить виклики. Коли частка акціонерів занадто мала, управлінські витрати компанії можуть стати неспроможними. Існує потенційний конфлікт інтересів між RealT та власниками токенів. Якщо RealT має занадто велику частку, це зменшує ліквідність; якщо частка занадто мала, може бути відсутня мотивація для нагляду.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості від RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташовані в Детройті, близько 500 власників токенів, два об’єкти нерухомості мають понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше ніж 500 доларів, 9% інвестують 500-2000 доларів, 1% перевищує цю суму. Це свідчить про те, що RealT певною мірою успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними транзакцій за адресою гаманця RealT на Gnosis, платформа загалом розподілила близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформенний збір складає приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить 150K-180K доларів США доходу за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язана брати участь в інвестуванні в нерухомість, фактичний прибуток від орендної плати невідомий.

З точки зору структури компанії, RealT створила Real Token Inc. у Делавері як основний операційний суб'єкт, а також Real Token LLC як материнську компанію для нерухомості. Для кожної інвестиційної нерухомості створено відповідну серію LLC, як дочірні компанії Real Token LLC, які володіють конкретною нерухомістю та токенами. Ця структура спрямована на ізоляцію ризиків окремої нерухомості.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl надає синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, через архітектуру AMM. Price Feed Parcl Labs створює індекси нерухомості для певних районів на основі історії продажів, що дозволяє інвесторам спекулювати на тенденціях цін на житло.

Цей метод уникнув юридичних проблем, пов'язаних з фактичними угодами з нерухомістю. Хоча він може не зовсім відповідати традиційним визначенням RWA, Parcl отримав інвестиції від відомих компаній, таких як Coinbase, Solana Ventures.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL складає 16 мільйонів доларів. Проте, після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгів менше 10 000 доларів, щоденна активна кількість користувачів менше 50.

Хоча продукт Parcl є простим у використанні і швидко ітерується, його дизайн відносно зрілий, а команда активно впроваджує плани залучення користувачів, увага та частка ринку все ще залишаються низькими. Це певною мірою відображає те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий приймати продукти індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA у сфері нерухомості. Ripple оголосила, що її команда CBDC намагається підтримувати токенізацію нерухомості та іпотечне кредитування, а MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки іпотечного кредитування нерухомості.

Reinno є проектом, запущеним у 2020 році та зупиненим у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він впровадив два вартих згадки продукти, пов'язані з нерухомістю RWA:

1. Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після схвалення Reinno створить компанію SPV у штаті Делавер. Потім буде створено токен смарт-контракту для нерухомості, власники можуть використовувати токени як забезпечення для отримання кредиту.

2. Іпотечне фінансування: користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки нерухомості за допомогою банківського іпотечного кредиту. Отримані кошти використовуються для погашення банківського іпотечного кредиту, після чого користувач повертає кошти протягом фіксованого відсотка за угодою.

Reinno використовує централізовану офлайн-модель роботи, що має очевидні ризики:

1. Якщо позичальник не виконає умови, Reinno як постачальник токенізованих послуг матиме труднощі з поданням позову до позичальника.
2. Власники нерухомості можуть після отримання позики продати будинок або припинити повернення боргу банку, що призводить до передачі права власності на нерухомість.

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проекту, в майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Ринок нерухомості RWA все ще є відносно новим концептом, який ще не сформував чіткий обсяг ринку або провідні проекти. Існуючі проекти мають відносно малий розмір і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої комплаєнс-операційної діяльності та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структуру компаній з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як цілі для інвестицій, щоб зменшити ризики. Проте, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA, прогрес у законодавстві та операційна комплаєнс є критично важливими.

В даний час у сфері нерухомості RWA недостає чіткої та узгодженої регуляторної рамки. Різні регулятори в США мають розбіжності щодо класифікації токенів, а на міжнародному рівні також відсутня референсна рамка. Така регуляторна плутанина загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на складне регуляторне середовище, все ще багато відомих фінансових та криптовалютних компаній досліджують нерухомість RWA, кілька проектів вже попередньо довели життєздатність продукту. З встановленням та удосконаленням відповідної правової бази, нерухомість як величезна сфера фінансових інвестицій має потенціал для швидкого розвитку RWA.